Сегодня, увы, распространены ситуации, когда подрядчик нарушает срок сдачи объекта, значительно превышает бюджет, заложенный в смете, или и вовсе строит с нарушением всяческих норм. Подобных проблем можно избежать, если проводить строгий строительный контроль над подрядчиком и анализировать его действия на каждом этапе работ. Для этого существуют специальные организации, специалисты которых хорошо знают все нюансы законодательства и строительства. Благодаря их контролю можно быть спокойным, что все работы выполняются точно в срок и по всем установленным правилам. Кто имеет право осуществлять строительный контроль, какие цели он преследует и в каком порядке проводится? Отвечаем на все самые важные вопросы.
Какова законодательная база строительного контроля?
Строительный контроль при сооружении зданий, их реконструкции и капитальном ремонте является обязательным условием ведения и сдачи работ. На законодательном уровне строительный контроль регулируется ст. 53 Градостроительного кодекса РФ. Закон обязывает проводить строительный контроль, но дает право выбора того, кто будет его осуществлять. Этим может заниматься сам заказчик, подрядчик или третья организация. Гражданский кодекс РФ (ст. 749) как раз-таки и позволяет заказчику строительных работ перепоручать контроль сторонней организации (юридическому лицу или частному предпринимателю), к которой выдвигается ряд требований. В Положении о проведении строительного контроля (№468 от 21 июня 2010 г.) описаны все нюансы, которым обязательно необходимо следовать.
Получается, что строительный контроль – это целый комплекс мероприятий, цель которых заключается в точном следовании смете и срокам выполнения работ при строительстве и реконструкции зданий. Также строительный контроль проверяет, использует ли подрядчик те материалы, которые описаны в смете, не нарушает ли строительные нормы и насколько качественно выполняет все работы.
Заказчик может осуществлять строительный контроль сам (тут, скорее, уместно говорить о техническом контроле), но для этого необходимы основательные знания, поэтому часто задача контроля над работой подрядчика лежит на самом подрядчике. Это прописывается в подрядных строительных документах, которые заказчик с ним подписывает. Заказчику удобно, что для контроля не надо нанимать кого-то еще, но выгоден ли такой подход? Недобросовестный подрядчик, получая, по сути, безграничный контроль, может заменить дорогие материалы более дешевыми, вписать в смету работы, факт выполнения которых сложно проверить, завысить объемы работ и количество строительного материала – схем получить дополнительную выгоду масса. В некоторых подрядных организациях основная часть прибыли приходит именно из таких не совсем честных источников. Строительный контроль, осуществляемый самим подрядчиком, понятное дело, будет прикрывать такие махинации.
Независимая организация, которая также может осуществлять строительный контроль, позволит заказчику сэкономить около 15% сметной стоимости работ. Да, придется заключить дополнительные договора и оплатить стоимость работ третьей стороны, но даже несмотря на это, выгода, получаемая заказчиком, налицо. Именно поэтому сегодня принято нанимать для проведения строительного контроля независимые организации.
Каковы цели строительного контроля?
Услуги строительного контроля подразумевают проведение комплексных проверок всех видов работ. Отчет свидетельствует о соответствии всем правилам и нормативным документам, а возведение сооружения происходит с соблюдением сроков и расходов.
Цели контроля строительных мероприятий следующие:
- обеспечение качества строительных работ. Ошибки, допущенные подрядчиком на разных этапах возведения зданий, могут сказаться при последующей эксплуатации (перекосы, подтопление, протечки и прочие не очень приятные последствия). Стоит отметить, что подрядчик иногда делает ошибки в технологии не нарочно, а ввиду недостаточной компетентности. Как бы там ни было, строительный контроль для того и нужен, чтобы вовремя выявить факт нарушения технологии проведения работ и все исправить;
- обеспечение использования тех материалов, которые предусмотрены сметой. Схема, когда в смете указывается материал покачественнее и подороже, а в тайне от заказчика покупается и используется аналог подешевле, хорошо известна. Понятно, что такая подмена может привести к ухудшению эксплуатационных характеристик зданий, экологических норм и стать причиной очень больших проблем в будущем, не говоря уже о том, что застройщик теряет немалую сумму денег. Строительный контроль проверяет, чтобы использовались именно те материалы и конструкции, которые указаны в смете;
- контроль сметы. Подрядчик может завысить стоимость строительных материалов или вписать что-то ненужное, приведя застройщика к внушительным и неоправданным затратам. Строительный контроль проверяет корректность составления сметы и вовремя выявляет специально или непреднамеренно допущенные ошибки;
- обеспечение выполнения указанных сроков как всех работ, так и отдельных этапов.
Воспользовавшись услугами строительного контроля, заказчик может быть уверен, что все работы будут выполнены в указанные подрядчиком сроки, а построенное создание будет соответствовать всем требованиям закона, что позволит избежать проблем с Ростехнадзором. Кроме того, строительный контроль – это еще и существенная экономия средств, ведь у подрядчика не будет шансов подменить одни материалы другими или умышленно удорожить смету. В отдельных случаях экономия достигает невероятных 30-50%. Кроме того, удастся избежать таких проблем, как осадка или обрушение здания, появление трещин и прочих неприятностей. Контролирующая организация в этом случае играет роль посредника-аудитора.
Где необходимо применять строительный контроль?
Согласно законодательным документам, областью применения строительного контроля является строительство, реконструкция и капитальный ремонт зданий и сооружений. Уместно и необходимо применять строительный контроль, когда речь идет о таких объектах:
- жилые здания и комплексы;
- торгово-развлекательные центры и бизнес-центры;
- гостиницы;
- промышленные здания;
- объекты культурного наследия.
Какой организации можно доверить проведение строительного контроля?
От квалификации проверяющей организации, главным образом, зависит безопасность возводимых зданий. Чтобы юридическое лицо или индивидуальный предприниматель мог заниматься подобной деятельностью, он должен получить разрешение от саморегулируемой организации (СРО). Список требований, которые она выдвигает, достаточно внушительный, что неудивительно.
Если строительный контроль претендует выполнять юридическое лицо, то в штате должно быть не менее 7 сотрудников, среди которых, как минимум, 2 руководителей. Для индивидуальных предпринимателей количество сотрудников меньше – 5 человек. В штате организации, осуществляющей строительный контроль, должен быть ряд узких специалистов, в т.ч. инженер-проектировщик, сметчик, архитектор, геодезист, специалисты по вентиляционным системам, сантехническим и электротехническим работам. Руководитель должен иметь высшее образование и не менее 7 лет опыта работы в сфере строительства.
Каковы обязанности контролирующего органа?
Процесс надзора – сложная многоступенчатая работа. Чем раньше ее начать, тем больше шансов получить в итоге крепкое и качественно построенное здание. По этой причине важно обратиться к специалистам еще на начальных этапах возведения строения, на стадии планирования, а закончить проверку уже после сдачи объекта в эксплуатацию. Работа начинается только после обсуждения всех условий и подписания клиентом соглашения, в котором указываются права и обязанности как заказчика, так и проверяющей организации. Все проверки осуществляются группой профессионалов, каждый из которых специализируется на определенной сфере, либо одним инженером – многое зависит от масштаба и специфики работ.
В обязанности компании, которая осуществляет строительный контроль, входит:
- проверка проектной документации и соответствие ее нормативам;
- проверка сметы;
- контроль над соблюдением графика выполнения работ;
- контроль качества строительных материалов, наличия сертификатов на них;
- контроль качества выполняемых работ и их соответствия нормативным документам;
- контроль над соблюдением правил хранения строительных материалов;
- контроль над выполнением установленных проектом объемов работ;
- выявление и устранение нарушений;
- осуществление приема отдельных этапов работ у заказчика с подписанием соответствующих документов;
- контроль над соблюдением техники безопасности и охраны труда;
- контроль исполнительной документации.
Ответственные специалисты регулярно предоставляют заказчику отчеты о проведенных проверках, чтобы застройщик мог следить за ходом строительства в режиме реального времени и моментально необходимым образом отреагировать, случись что.
Какой порядок проведения контроля?
Одна из главных особенностей строительного контроля – ступенчатая проверка. Некоторые подрядчики могут сокрыть истинные результаты каждого этапа возведения последующими. В итоге в дальнейшем или придется возвращаться и исправлять ошибки, или же, если они вовремя не были замечены, долговечность здания стоит под вопросом.
Инспектирование проведения строительных работ включает в себя следующие этапы:
Контролирующий орган, в идеале, должен следить за ходом строительства от этапа составления проекта до сдачи объекта в эксплуатацию. И подготовка к строительству, и возведение фундамента, и создание коробки с последующими работами по облицовке и проведению коммуникаций, и окончательная проверка объекта – все это одинаково важно, если преследуется цель построить качественное, надежное и максимально безопасное во всех отношениях здание.
Частота проведения контролирующих инспекций оговаривается проектом и уровнем сложности работ. После каждой проверки составляются отчетные документы, куда входят описание нарушений и выдержки из нормативных документов, которые говорят о факте нарушений, подтверждающие фотоматериалы, графики выполнения работ и таблицы расчета финансовых средств. Если строительный контроль начинает работать, когда некоторые работы уже проведены, целесообразно выполнить предварительное обследование здания.
Строительный контроль – это не только проверка соблюдения технологий, но и спокойствие заказчика, предотвращение непредвиденных финансовых трат. Далеко не все клиенты досконально разбираются в технологиях возведения сооружений. Подрядчики это знают, поэтому недобросовестные компании и бригады часто не выполняют ряд условий, вовремя не осуществляют те или иные виды работ. Отсюда и срыв сроков, и несвоевременная сдача в эксплуатацию, и множество других проблем. Именно по этим причинам заказчики приглашают сторонних независимых экспертов для осуществления строительного надзора.
Источник: сайт domoff-interiors.ru